Приобретение недвижимости в Израиле иностранным гражданином

Недвижимость во Франции на Лазурном Берегу и Провансе

Как осмотреть саму квартиру

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Читайте подробнее в материале «Мошенничество при продаже квартиры».Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

Приобретение недвижимости в Израиле иностранным гражданином

Недвижимость в Израиле становится все более востребованной среди иностранных инвесторов. Приобретение объектов недвижимости на территории Израиля предоставляет хорошую возможность для покупателей, иностранных граждан, сделать выгодные инвестиции, по нескольким причинам; израильская экономика является относительно стабильной, что предоставляет отличную возможность для инвесторов, получить прибыль от инвестиций. Приобретения недвижимости иностранцами в Израиле могут быть сделаны без существенных ограничений, при условии, что недвижимость на частной а не государственной земле.. Тем не менее, иностранным покупателям (так же как и израильтянам покупающим недвижимость) рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, который специализируется по вопросам недвижимости в Израиле, до и в процессе приобретения имущества. Существует правовая процедура регистрации в Земельном Управлении  собственности на землю при покупке новой квартиры от подрядчика или покупке квартиры от владельцев. Есть также различия в формулировке договора по приобретению иностранными покупателями. В общем, юридическое сопровождение во время купли/продажи недвижимости в Израиле, включает в себя:

  1. Определение с продавцом/подрядчиком и проверка его прав на продаваемое имущество (ипотека, залог, потеря права выкупа, права третьих лиц и т.д.).
  2. Существование разрешения на строительство и предварительное тестирование  нарушений строительства.
  3. Формулировка или проверка договора купли/продажи.
  4. Планирование налога на прирост капитала (мас шевах).
  5. Регистрация собственности на имя покупателя.

Приобретение недвижимости в Израиле иностранным гражданином

Одной из важнейших проблем для иностранцев, которые покупают недвижимость в Израиле, без сомнения, является вопрос о переводе средств из-за рубежа в Израиль.

Приобретение недвижимости в Израиле иностранным гражданином

Иностранные граждане, владеющие счетами за рубежом, желающие купить недвижимость в Израиле, обязаны перевести свои деньги с банковского счета за рубежом в Израиль, для того, чтобы оплатить приобретенное имущество.  Пожалуйста, обратите внимание, что иностранный гражданин имеет право открыть счет в любом израильском банке, заполнив соответствующие формы и подписав банковскую декларацию  отказа от использования банковского счета для отмывания денег и т.д.   Проблемы появляются на следующем этапе — при переводе средств с банковского счета за рубежом на счет в местном банке в Израиле.  Владелец счета должен будет объяснить отношения его/ее к счету, с которого был сделан перевод. Часто владелец счета, с которого производится перечисление, это фирма, а банковский счет в Израиле — личный. Есть несколько возможных объяснений для перевода средств со счета частной компании в Израиль:

  1. Если иностранный гражданин в Израиле, получающий перечисление денежных средств на свой счет один из основателей компании за рубежом, то необходимо представить банку официальные документы, подтверждающие это.
  2. В случае если иностранный гражданин в Израиле сотрудник или консультант иностранной компании, и переводимые суммы — оплата за консультационные услуги, банк может потребовать договор или соответствующие документы, подтверждающие связь между работником/консультантом и компанией.
  3. Если иностранный гражданин в Израиле получил кредит от иностранной компании, банк потребует кредитный договор.
Читайте также:  5 вещей, которые необходимо купить на лето!

Еще один способ для иностранного гражданина перевести деньги на банковский счет в Израиле — в виде открытия счета на доверенное лицо. Процесс открытия счета на доверенное лицо похож на открытие личного банковского счета, описанный ранее, за исключением того, доверительный управляющий должен декларировать в банке взаимосвязь с источником  переданных средств.

Более удобный способ перевода денег в Израиль, чтобы приобрести недвижимость в Израиле, перевод из-за рубежа напрямую на банковский счет продавца. Такая передача исключает разъяснения взаимосвязи между источником средств и частного банковского счета покупателя  в Израиле. В этом случае банк продавца, как правило, мириться с существованием договора о купле/продаже недвижимости и не будет просить дальнейших объяснений по вопросу о взаимосвязи между покупателем и лицом, переводящим деньги.

Стоит отметить, что параллельно с формальными процедурами в отношении перевода средств из-за рубежа на банковские счета в стране, есть правила, которые не были зарегистрированы, специфичные для каждого банка. Поэтому, настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, который специализируется на недвижимости в Израиле перед выполнением такой сделки, даже если условия сделки выглядят очень привлекательно.

Если вы хотите получить больше информации о покупке недвижимости в Израиле обращайтесь: 

: 03-3724722

          055-9781688

Приобретение недвижимости в Израиле иностранным гражданином

: [email protected]

Адвокат по вопросам недвижимости, Алекс Брош.

«Коэн, Декер, Пекс, Брош» — адвокатская контора в Тель Авиве

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Покупка вторичного жилья в ипотеку порядок действий

Порядок покупки квартиры в ипотеку, если она продается на вторичном рынке, аналогичен новостройке. Особое внимание надо уделить законности прав продавца, внимательно изучить все документы и подключить к проверке знакомого юриста, работающего в сфере недвижимости. Сделки на вторичном рынке во много раз чаще признаются незаконными. Чтобы избежать траты нервов и проблем в будущем, при малейших подозрениях на нечистоплотность продавца, рекомендуется искать другие варианты, чтобы не получить проблем в будущем.

Покупка вторичного жилья в ипотеку порядок действий

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости — ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Сегодня существуют разные программы помощи при покупке жилья. Это может быть пониженная ставка для семей с детьми или субсидии по госпрограмме. Например, материнский капитал. За его счет невозможно купить квартиру, но деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке.

Читайте также:  Шоппинг в Ганновере: торговые центры, аутлеты, магазины и др.

Материнский капитал имеет жесткие ограничения по цели использования, поэтому возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Не заставят ли родителей возвращать деньги по сертификату? Или будут ли проблемы у покупателей?

Продать жилье, частично оплаченное материнским капиталом, можно. Но родителям рекомендуется изначально проконсультироваться в органах опеки и попечительства на этот счет. Кроме того, не все покупатели готовы пойти на такую сделку.

Нужно выделить доли на детей. Это наиболее сложный этап. Суть в том, что дети имеют право на обязательную долю в квартире, купленной с использованием Выделение доли залоговой квартиры оформляет банк. Но не все финансовые учреждение согласны на это. Поэтому легче закрыть ипотеку (за счет средств покупателя или деньгами потребительского кредита), а потом уже выполнять все необходимые действия.

Если банк все же согласится, то он же и рассчитывает, какая часть квартиры принадлежит детям. Речь идет не о разделении всей квартиры, а о выделении доли с учетом средств

Пример расчета. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона рублей, размер маткапитала 467 тысяч, т.е. сертификатом оплачена ⅛ квартиры. А значит, обязательная доля каждого члена семьи составляет 1/34 квартиры. Это всего около 3% от всей площади квартиры.

Так как обязательная доля детей в квартире, купленной с использование средств , очень мала, то разрешение на продажу почти всегда выдается без проблем. А дальше уже по решению комиссии родители обязаны либо положить доли детей от выручки на банковский счет или предоставить детям другое жилье. Условия могут быть разные, поэтому и нужна консультация от сотрудника органов опеки и попечительства.

На покупателе все эти действия с выделением доли никак не отразятся. Квартира после продажи будет полностью в его собственности.

Только сама процедура перехода прав собственности немного затянется, так как продавцу потребуется получить документы с выделением доли и разрешение от органов опеки. В остальном процедура стандартная.

Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры?

В сделке участвуют банк, продавец и покупатель.

Чтобы продать ипотечную квартиру таким образом, нужно сделать следующие шаги:

Шаг 1. Обратиться в банк за согласием на продажу квартиры.

Шаг 2. Найти покупателя.

Шаг 3. Выписать всех зарегистрированных в квартире, включая владельца (в том числе несовершеннолетних).

Шаг 4. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается разделение оплаты на задаток и основную часть, и намерение совершить сделку купли-продажи. Договор нужно заверить у нотариуса.

Шаг 5. Получить задаток от покупателя на счет в банке для погашения ипотечного кредита.

Шаг 6. Если банк не снял отметку о залоге, вам нужно сделать это самостоятельно. Обратитесь с документами в МФЦ или территориальное представительство Росреестра:

  • документ из банка о погашении ипотеки (запросите закладную с отметкой о погашении или выписку по счету депо);

  • заявление о снятии обременения.

Шаг 7. После снятия залога заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец получает остаток.

Шаг 8. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. Это можно сделать самостоятельно, с помощью менеджера банка, работников в многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ) или в подразделениях Росреестра. После этого данные о праве на собственность вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и покупатель становится законным собственником.

Почем сегодня недвижимость в Израиле?

Сколько стоит квартира в Израиле? Ответ на этот вопрос дают многие издания и аналитические службы, однако среднестатистические значения мало что дают потенциальному покупателю, неискушенному в биржевых сводках и тонкостях рынка недвижимости. Как мы уже не раз упоминали, цена жилой недвижимости очень сильно зависит от города, района и типа недвижимости.

Агентство недвижимости Лернер провело собственное исследование рынка, основываясь на информации из различных Израильских интернет ресурсов и собственной базы данных агентства. В нашем случае, мы не будем пытаться вычислить среднюю цену на квадратный метр жилой площади в Израиле, оперируя огромным количеством данных и усредняя метр в Негеве и метр в Герцлии Питуах. Мы рассмотрим лишь реальные цены на квартиры со вторых рук в тех городах Израиля, которые пользуются наибольшей популярностью у покупателей из России и Украины.

Читайте также:  Блошиные рынки в Москве — режим работы и описание

Лидирует по уровню цен, конечно, Центральный район страны и Тель-Авив. Цены на двухкомнатные квартиры здесь доходят до 1,5 миллиона шекелей, причем речь не идет об элитной недвижимости. Самые дешевые квартиры в этом районе выставлены на продажу за 240 – 300 тысяч шекелей, ну а средняя цена находится в пределах от 800 до 850 тысяч шекелей. Квартиры самого популярного в Израиле формата от 2 до 3,5 комнат в Тель-Авиве стоят в среднем 1400 тысяч шекелей, цены колеблются от 410 до 2 миллионов и более. Воистину, Тель-Авив – город богатых и веселых!

В Нетании квартиры в 1 – 2 комнаты стоят от 330 до 900 тысяч. Цена на квартиры побольше – от 2 до 3,5 комнат, варьируется в пределах от 400 до 2500 шекелей, средний уровень цен для трехкомнатной квартиры в Нетании это 800 – 850 тысяч шекелей. Уровень цен на недвижимость в Эйлате близок к ценам в Нетании. На маленькие квартиры до 2 комнат, цена колеблется в пределах от 250 до 850 тысяч, квартиры от 2 до 3,5 комнат продаются в среднем за 480 – 500 тысяч, при вилке цен от 300 тысяч до 3 миллионов шекелей. Специфика Эйлата заключатся в том, что процент элитной недвижимости в этом небольшом городе очень высок и именно этим обусловлен высокий верхний порог цен.

На Севере Израиля цены на недвижимость несколько ниже, чем в центре страны. В Кирьят Шмона можно купить 2 комнаты за 150 тысяч, но в случае, если покупатель не является любителем острых ощущений, ему придется на сегодняшний день приготовить минимум 200 тысяч за полторы – 2 комнаты в Хайфе. Верхний предел стоимости квартир в этом районе определяется, в основном фантазией продавцов и доходит до 2 миллионов шекелей за квартиру в 3,5 комнаты в Хайфе. В среднем в Хайфе хотят около 450 – 500 тысяч за трехкомнатную квартиру.

В Ашдоде, который также пользуются популярностью у русскоязычных покупателей, скромную квартиру в 1,5 – 2 комнаты можно приобрести в среднем за 450 – 500 тысяч шекелей, самый дешевый вариант обойдется в 280 тысяч, ну а за трехкомнатную придется выложить уже 300 – 350 тысяч минимум. Конечно и здесь есть элитные и соответственно дорогие квартиры, цена которых доходит до 2 миллионов шекелей.

Для наших читателей, которым мало что говорит цена, указанная в шекелях, поясним. Курс доллара на сегодня составляет 3,63 шекеля.

Алгоритм оказания риэлторских услуг

Стоимость комплексного обслуживания риэлторской фирмы составляет от 2% до 6% от цены на имущественный объект. В основном, оказание услуг происходит по такому алгоритму:

В первую очередь, риэлтор делает звонок продавцу и договаривается с ним о встрече.

Алгоритм оказания риэлторских услуг
  1. В процессе просмотра объекта недвижимости риэлтор предлагает различные услуги и договаривается о том, как принимается оплата. Стоимость услуг может включаться в первоначальную цену имущества, либо прибавляться к ней сверху.
  2. Обе стороны сделки заключают договор, далее вносится задаток по нему. Денежные средства остаются у продавца.
  3. Если речь идет о приобретении ипотечной квартиры, для того чтобы снять обременение, может понадобиться большая сумма, равная остатку задолженности.
  4. После окончания регистрации прав на собственность покупатель вручает остаточную сумму продавцу. Он, в свою очередь, отдает часть денег риелтору. На практике, передача денежных средств осуществляется после регистрации права собственности на объект недвижимости. С риэлторской компанией рассчитывается человек, который обратился за предоставлением услуг.

Региональные программы

Для кого. Помимо федеральных программ, в стране действуют еще региональные. В каждом регионе власти сами определяют кого и в каком объеме они поддерживают субсидиями и льготами. Обычно это молодые и многодетные семьи, бюджетники, военные и пр. Участником программы могут быть многодетные или молодые семьи, сотрудники бюджетной сферы и т. д. Региональные администрации определяют категории граждан, потенциальных участников программы, в зависимости от потребностей населения в конкретном регионе.

Как оформить. Региональные программы действуют не везде, а только в некоторые регионах:

  • Владимирская область;
  • Волгоградская область;
  • Воронежская область;
  • Калининградская область;
  • Карелия;
  • Кемеровская область;
  • Мордовия;
  • Новгородская область;
  • Омская область;
  • Удмуртия;
  • Ульяновская область;
  • ЯНАО.